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购房预警权衡

2021-05-13 17:35:20 来源:浦东新物联网+平台 阅读量:0

购房预警权衡

购房预警:买房如何避免一房二卖的情况?

房产交易纠纷在我们生活中也比较常见,在商品房或二手房买卖中,由于签订房屋买卖合同和办理产权过户会存在一定的时间差,有些不良开发商或房东就一房多卖,吃亏的就是购房者,那么你知道买房如何避免遇到一房二卖的情况吗?

买房如何避免一房二卖的情况?

1、买房前

选择实力强信誉好的开发商很重要,另外,买房前购房者可以看开发企业的开发经营资质是否合法,看开发企业“五证”是不是齐全,即《国有土地使用权证》、《建设用地计划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》。购房者应尽可能到售楼处购买房子,不要贪图便宜买低价房。

2、买房时

购房者要注意签订的购房合同必须选用国家工商管理总局和国家住房和城乡建设部的《商品房买卖合同》。根据目前的房屋买卖交易设置,签可以使房产交易透明化,通过规范合同文本,充分保障买卖双方的合法利益;通过备案有效防止一房二卖。

另外从签订房屋买卖合同到正式办理房屋产权变更登记手续,这之间还有一段时间。由于房地产市场价格的波动,卖房者有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生,购房者也可以调查所购房屋的产权,提存房屋产权证。

3、房屋交接时

买了房以后,购房者一定要及时进行房屋交接,先行合法占有房屋。虽然根据我国《物权法》第14条规定,商品房的所有权转移以办理产权登记过户为发生法律效力的标准,交付使用其实不具有所有权转移的作用,但是,房屋的转移占有与交付使用,仍具有明显的公示与公信的现实作用。

遭遇一房二卖怎么办?

在一房二卖中,出卖人与两个不同的买受人订立合同后,对其中一个购房者履行了合同义务,办理了房产过户登记手续,这种情形最为普遍。在该情形下,两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的购房者已实际获得房屋所有权。

根据法律规定,房屋产权已经归他人所有,开发商对前一个购房者实际实行已不能,在该种情形下,前一个购房者不能强制实行购房合同。此时,合同上的债务转化为损害赔偿的债务。关于损害赔偿的数额多少,除法律另有规定或合同另有约定外,应以填补债权人所受损害及所失利益为限。

在一房二卖中,二次买卖均未完成过户登记的处理的情况下,房屋所有权仍为开发商享有,而两个购房人都未取得房屋的所有权。原则上讲,买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。两个购房者是平等的法律地位,那么法院就会考虑当事人双方未登记的原因、双方或一方的错误情况、买受人长期占有房屋的事实、买卖关系的特点、返还房屋是否可能等因素决定是不是确认原关系无效。

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